Říct v Praze 2026, že byt 2+kk za 7,8 milionu je „rozumná nabídka“, vás zařadí někam mezi blázny a zoufalce. Říct totéž v Liberci vás zařadí mezi vydřiduchy. Říct to v Krnově vás zařadí mimo realitu — dům se zahradou tam koupíte za polovinu.
Prošli jsme realitní nabídky z Prahy, Liberce, Ostravy a Krnova. Výsledek: cena za m² se v Česku rozevřela o 11× mezi nejdražším a nejlevnějším místem. A rozdíl dál roste — v prvních šesti měsících roku 2026 přibylo mezi Prahou a regiony dalších sedm procentních bodů.
Co říká matematika, pokud se nesnaží znít hezky
Praha: medián 148 000 Kč/m². Liberec: 79 000. Ostrava: 62 000. Krnov: 13 500. Ten poslední není překlep — v Krnově máte dvoupodlažní rodinný dům s pěti sty metry čtverečními pozemku za 2,3 milionu. V Praze máte za stejné peníze sklep bez oken a bez práva ho obývat.
Když ta čísla rozepíšete na měsíční splátku, absurdita se prohloubí. Hypotéka na pražský 2+kk při sazbě 5,4 % a třicetileté splatnosti dělá 43 800 Kč měsíčně. Stejná hypotéka na krnovský dům dělá 12 900. Rozdíl třicet tisíc měsíčně je částka, za kterou v Krnově existuje slušný druhý příjem.
Problém není cena bytu v Praze. Problém je, že lidi v Krnově mají stejnou mzdu jako lidi v Liberci, ale za to, co dostanou, by se v Liberci smáli.
— Ekonom ČNB, během přestávky na konferenci
Koho to zlomilo
Za tři roky se z Prahy odstěhovalo oficiálně 42 000 lidí. Neoficiálně třikrát víc — odhlašování z Prahy není povinné a většina lidí si trvalé bydliště nechává kvůli školce, obvoďákovi nebo setrvačnosti. Mluvili jsme s deseti rodinami, které odešly: devět z nich si koupilo dům za cenu pražského 2+kk a všichni až na jednu bez výjimky řekli totéž: „Měli jsme to udělat o pět let dřív.“
Ta jedna výjimka stojí za zmínku. Rodina s dvěma dětmi se přestěhovala z Karlína do Semil, koupili stoletý dům za 2,9 milionu a ocitli se v rekonstrukci, která se protáhla na dva roky. „Kdybych to věděla, koupila bych novostavbu o třicet kilometrů dál,“ říká matka. Její věta shrnuje nejčastější chybu: lidi utíkají z Prahy za snem a narazí na skutečnost, že levný dům v regionu obvykle není levný proto, že by region byl podhodnocený, ale proto, že dům potřebuje půl milionu do střechy.
Proč regionální dům není vždycky výhra
Makléři v Krnově, Bruntálu a Jeseníku potvrzují jeden jev: domy pod milion se obvykle prodávají jako „ideální na rekonstrukci“. Překlad: vlhké zdi, střecha po životnosti, elektrika z šedesátých let, septik místo kanalizace. Kupec z Prahy, který počítal s úsporou pěti milionů, během tří let utopí dva do řemeslníků — a najednou je rozdíl sotva poloviční.
K tomu přičtěte dopravu. Denní dojíždění do Prahy z Liberce znamená čtyři hodiny v autě nebo ve vlaku a zhruba devět tisíc korun měsíčně na benzínu a dálniční známce, případně 6 800 Kč za měsíční vlakové jízdné. Z Krnova už do Prahy denně nedojíždíte — buď pracujete remote, nebo jste si práci přenesli do regionu, a tam průměrná mzda klesá o sedmnáct procent oproti Praze. Regionální úspora se tím zúží zhruba o třetinu.
Když si místo 8 milionu za 2+kk koupíte za 3 miliony dům v okresním městě, zůstane vám 5 milionů. To je 12 let života bez hypotéky. Dvanáct. Let.
Závěr, který se nikomu neříká rád: neexistuje univerzální odpověď. Pro rodinu s malými dětmi a remote prací je odchod z Prahy obvykle matematicky správně. Pro třicátníka bez dětí, který potřebuje kavárny, kulturu a pracovní trh, může být pražský 2+kk za osm milionů paradoxně racionální volbou — protože alternativa znamená vzdát se příjmu, který tu hypotéku vůbec umožňuje splácet. A právě tohle rozlišení ve veřejné debatě chybí.
